2025年変動金利で住宅ローンを組んでいる方は7割～8割にも上ります。
住宅ローンサービスを提供している会社によっては、5年毎に返済金額を見直し、急激な金利上昇の場合でも返済金額は125%までしか増えることが無い、5年ルール（125%ルール）というものが適用されていることがあります。
2024年までは金利が上がることが無かったので、気にする必要はなかったですが、金利が上昇し始めた2025年からは、このようなルールの仕組みはしっかりと把握しておいた方が良いです。
今後の返済額に備えて、しっかり理解しておきましょう！
- 5年ルール（125%ルール）とはどういうルールなのか
- 5年ルールをシミュレーションしてどのような変化があるのか
- 5年ルールの対処方法
- 月々のローン支払い金額が５年間変わらない
- ５年後に金利が上昇していても１２５％以上の支払い金額にはならない
例えば月々１０万円の支払いをしていたとします。
５年後のに金利が上がって１３万円支払う必要があったとしても１２５%ルールがあるので１２万５０００円となります。
ここで注意が必要なのは、１３万円が１２万５０００円になっているからといって、５０００円は払わなくて良くなったと勘違いしてしまう点です。
払わなくなって良くなったのではなくて月５０００円は未払い利息となりますので、５年後の返済額見直しタイミングで未払い利息を支払う必要が出てきます。
それまでに金利が下がって１２５％ルールの範囲内に収まれば良いですが、さらに金利が上がって125％ルールを超えることになると更なる未払い利息が増えてしまいます。
PR
では、実際に支払い金額にどのような変化があるのか確認してみましょう。
例）3000万円 35年 月々84,685円 年利1％ 1年ずつ0.25％上昇した場合の支払い額
| １２５％ルールなし | １２５％ルールあり | |
| 1年後 | 88,129円（元金57,629円） （利息30,500円） | 84,685円 |
| 2年後 | 91,561円（元金55,830円） （利息35,731円） | 84,685円 |
| 3年後 | 94,975円（元金54,273円） （利息40,702円） | 84,685円 |
| 4年後 | 98,365円（元金52,942円） （利息45,423円） | 84,685円 |
| 見直し後 | 101,725円（元金51,827円） （利息49,898円） | 103,341円（元金52,650円） （利息50,691円） |
| 残債 | 26,560,852円 | 26,982,750円 |
125％ルールがない場合、1年毎に0.25%ずつ金利が上がると大体月3000円ずつ支払いが多くなります。
125％ルールがある場合は5年目までは月々の支払金額は変わりませんが、見直し後には10万3341円となり支払いが月2万円増え、更に残債もルールがない場合よりも多くなってしまいます。
今回のシミュレーションの場合の125%は10万5856円ですので、ギリギリ125%に届かないので未払い利息はありませんが、これ以上の金利上昇があると未払い利息が発生します。
5年ルールがあることで金利が上がっても支払い金額は変わらないですが、減るはずの元金部分が利息に充てられてしまい元金が減らないことになってしまいます。
支払う余力はあるのに元金が減らず利息が多くなるのはとても勿体ないですよね。
その対処方法として、金利上昇で月々払う予定だった元金部分を積み立てておき
1年毎に差額を繰上返済することで元金部分を減らすことが出来ます。
繰上返済に手数料がかかる場合は年単位で、手数料がかからなければ毎月でも良いでしょう。
金利上昇場面では少しでも元金を減らしておくことで、トータルの利息を減らすことが出来ます。
繰上返済に関しては、以下の記事も参考にしてください。
ココア好き
これからの金利上昇が見込まれる時代です。
固定金利よりも変動金利を選んだからこそしっかり
お金の流れを把握して、少しでも利息を減らしましょう。
